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央企去库存大潮再起 中海外中信地产重组

 工程咨询网2016-03-16

央企地产业务整合最近又有了一宗重磅案例。3月14日,中国海外发展及中信股份发布公告称,中信股份同意将若干在中国住宅地产项目中的权益出售予中海外,而中海外将以已发行占股本约10%的股份及资产作为对价,最终的交易额预计为人民币310亿元。两家“中”字头开发商来头均不小,而一旦并购成功,中海外的资产规模或能跟万科叫板。

事实上,自从招商系、中交系地产整合逐步落地,作为中央政府在香港重要地产平台的中海外的多次并购重组也被看做是整合的继续,甚至被看做是央企地产业务“去库存”的重要一环。本次中海外、中信地产重组对投资人观察房地产市场的变化有着重要意义。

中信为什么要卖

从重组内容看,中信地产售出其全国的310亿元住宅业务和酒店资产,作为置换,将获得中海地产60亿元的商业资产对价。这意味着,中信地产彻底剥离住宅地产业务,专心从事商业地产和金融业务的经营。也就是说,中信地产在中信集团内的业务架构将仅仅是一枚商业地产运营的棋。

成立于1986年的中信地产,早些年在地产界曾经风光无限,单就深圳市场来说,就曾主导操盘过诸如中信城市广场、中信红树湾等经典大盘。那么,为何现在要卖掉呢?

一方面,中信地产的业务萎缩和业绩增长乏力是重要原因。其在2011年、2012年、2013年、2014年度的签约销售额分别为250.16亿元、234.74亿元、384.10亿元和215.2亿元。2015年上半年,其房地产及基础设施业务仅占中信股份总收入的4%。

另一方面,中信集团旗下房地产及基础设施业务分别有中信地产、中信泰富地产、中信和业、中信兴业及新香港隧道五家公司。作为中信系地产业务的两个主要平台,中信地产和中信泰富地产在中信整体上市后都纳入了同一家上市公司——中信股份,但两者并没有解决业务和布局高度重叠的问题。

不难发现,业绩萎缩和乏力、同业竞争纠缠不清都导致了中信集团放弃现有的地产业务。目前来看,转手给一家门当户对的央企地产巨头不失为一种方便的选择,既解决了同业竞争的问题,又在央企内部完成了资产整合。

中海外扩张的AB面

重组完成后,目前舆论非常看好中海外的前景,甚至被看做是可以叫板万科的新巨头。从好处方面看,中海外通过此次重组将获得中信在国内25个城市的项目,共计2400万平方米的建筑面积,北上深广悉数在列,珠三角占比达42%。

据了解,中海外目前是千亿级房企中土地储备量最少的。截至2015年6月份,中海外土地储备约为4400万平方米,连业内前十名都挤不进。2400万平方米的量对于中海外而言,具有极大诱惑力。

不过,重组扩张的另一面也可能产生负面效应。据媒体报道,中海外开启地产业务合并以后,频现公司高管离职。其中包括副总裁、营销公司董事长曲咏海,中海宏洋助理总裁范逸汀,执行董事郭勇及阚洪波等数位中海外高管均已去职。

去年完成中建股份旗下中建地产重组后,不少业内人士认为,中海外因与中建股份进行地产业务整合,由此引发的资产架构重组、人员变动让重组的“1+1”效应并未完全发挥。如此看,与中信的重组是否可能带来相同的隐患值得留意。

央企去库存范本

自去年年底开始,国家开始大力推行经济领域的供给侧改革,在房地产市场表现为“去库存”战略。单就资产业务方面来说,中信与中海外间的整合显然将成为央企去库存的重要范本。

事实上,近年来,央企地产的去库存大潮已经风起云涌。2015年,招商局集团就开始整合旗下分散的地产资源,招商地产和招商局蛇口地产业务整合成了新的央企地产平台——招商蛇口。

此外,央企中交集团目前持有了中房地产、中交地产、绿城地产三大地产平台。曾有第三方地产咨询人士认为:“如果绿城和中房集团合并整合,将诞生中国最大的房地产公司之一。”有关中交系的地产重组传闻目前仍无定论。

国资委主任肖亚庆日前表示在接受媒体采访时表示:“目前106家央企仍存在大量同质化竞争、竞争力不强的问题,还需要进一步重组整合。”先后对中建地产、中信地产实施重组的中海系,下一步是否还有扩张计划,仍然给市场留足了想象空间。

(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)

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